سيناريوهات البنوك للتخلص منها..الأصول العقارية..نعمة أم نقمة!

كشف مصرفيون عن أن البنوك تملك أصولاً عقارية ضحمة تقدر بالمليارات ، ويمكن أن تحقق من خلالها إستفادة كبيرة حال إستغلالها بشكل جيد ، مشيرين إلى أن البنوك يجب ألا تحتفظ بالأصول العقارية خاصة تلك الأصول التي ألت ملكيتها لها نتيجة سداد مديوينات من جانب العملاء في حالات التعثر.

أشاروا إلى أن البنك المركزي يلزم البنوك بالتخلص من الأصول العقارية وبيعها خلال مدة لاتتجاوز الـ 5سنوات، لافتين إلى أن البنوك تديرمحافظ أصولها العقارية بإحترافية مع الوضع في الإعتبار سياسات وإجراءات ودوافع هامة ومتعددة منها: الإستفادة من بعض تلك الأصول من خلال التعاون مع مطورين عقاريين والدخول معهم فى مشاركات إستثمارية لتعظيم العائد من تلك الأصول.

 

وليد ناجي نائب رئيس مجلس إدارة البنك العقاري المصري العربي ،قال إن الأصول الثابتة التي تتمتع بها بنوك القطاع المصرفي معروفة ، مشيراً إلى أن حجم تلك الأصول يقدر بمبالغ كبيرة وضخمة تختلف من بنك لأخر.

أشار إلى أن الإتجاه العام لدى البنوك هو بيع تلك الأصول للإستفادة منها وفقاً لعدة معايير يضعها كل بنك فى إعتباره ، لافتاً إلى أن البنك عندما يتمكن من بيع الأصل بسعر مناسب لن يتأخر في ذلك أو على الأقل تأجيره.

أوضح، أن الأساس هو بيع الأصول خاصة وأن البنك المركزي يدعم البنوك لبيع الأصول وعدم الإحتفاظ بها ، مشيراً إلى أن هناك عدة معوقات تقابل البنوك في الإحتفاظ بالأصول العقارية، ولكن من الطبيعي أن تتجه البنوك للبيع.

أضاف أن البنك المركزي يلزم البنوك ببيع العقارات خلال 5 سنوات وعدم الاحتفاظ بها ، إلأ أن هناك بعض الحالات تكون فيها البنوك غير قادرة على بيع الأصول خلال تلك الفترة ، مثل وجود بعض المشاكل على الأصول أو عدم الوصول لأسعار مناسبة تتناسب مع العقار أو الأصول أو عدم توافر السيولة .

محمد فاروق الخبير المصرفي ، قال إن البنوك التجارية غير مسموح لها بإمتلاك أصول عقارية لأغراض المتاجرة لأن ذلك يخرج تماماً عن مضمون وظائفها المصرفية ، مشيراً إلى أن هناك أصول عقارية قد تؤول ملكيتها للبنوك التجارية نتيجة بعض عمليات تسويات المديونيات المتعثرة ، وفى هذة الحالة يتعين أن يكون إحتفاظ البنوك بمثل تلك الأصول بشكل مؤقت ولمدة محددة وعليها أن تتخلص منها في إطار خطة زمنية محددة ، ويستثنى من ذلك البنوك التى يكون التمويل  العقارى عملها الأساسى حتى ولو كانت تمارس العمل المصرفى الشامل ، وبالتالى يكون من حقها الإحتفاظ بمحفظة من الأصول العقارية المختلفة ، لأن ذلك من صميم تخصصها كالبنك العقارى المصري العربي وبنك التعمير والإسكان  .

أضاف أن البنوك تدير محافظ أصولها العقارية بإحترافية مع الوضع في الاعتبار سياسات وإجراءات ودوافع هامة ومتعددة منها: الإستفادة من بعض تلك الأصول من خلال التعاون مع مطورين عقاريين ، والدخول معهم فى مشاركات إستثمارية لتعظيم العائد من تلك الأصول ، ويمكن  تخصيص والإحتفاظ بمن يصلح منها لإستخدامها فى خطط الإنتشار الجغرافى للبنوك .

أوضح أنه يمكن أيضاً تأسيس شركات عقارية مستقلة عن البنوك، ويمكن مشاركة أكثر من بنك فى تأسيس تلك الشركات ، والهدف هو تنمية الأصول العقارية التى تمتلكها البنوك خاصة تلك البنوك التى تمتلك أصول عقارية ضخمة ناتجة عن تسوية المديونيات المتعثرة ، كما أنه يجب إدخال إدارة مخاطر المحافظ العقارية تحت مظلة محددات إدارة المخاطر ، وفقاً لمفردات بازل ٢ تجنباً لمخاطر إنخفاض أسعار العقارات عن قيمتها الحقيقية.

الدكتور محمد صلاح مدير عام بأحد البنوك الحكومية ، قال إن الأصول العقارية المملوكة للبنوك العاملة بالقطاع المصرفي المصري تمثل عبء وفرصة في ذات الوقت للبنوك التي تمتلكها، سواء كانت هذه الأصول العقارية ألت إليها من القروض المتعثرة ، أو الموجودة في شكل  محفظة إستثمارات مالية متنوعة من سندات وأسهم مساهمات في شركات قائمة وغيرها.

أضاف، أن العبء يظهر بشكل واضح في عدم قدرة البنوك في الإحتفاظ بهذه الأصول لمدة أكثر 5 سنوات طبقاً لقانون البنك المركزي ، وعدم إمتلاك البنوك الخبرة الكافية في إدارة الأصول العقارية ، بجانب الأعباء المالية التي تتحملها هذا البنوك في سبيل الإحتفاظ والحفاظ علي هذه الأصول العقارية ،خاصة في ظل عدم تحقيق أي عوائد مالية من هذة الأصول العقارية ، بالإضافة إلى حالة الركود في السوق العقاري المصري في الفترة الأخيرة مما أدي لإنخفاض قيمة هذه الأصول.

أشار إلى أن الفرص المتاحة للبنوك من إمتلاك هذة الأصول العقارية في إعادة الإستغلال الأمثل لها وتحقيق عوائد إقتصادية مرتفعة  ، سواء من خلال البنوك نفسها أو من خلال شركات متخصصة في إدارة واستثمار الأصول العقارية ، حيث تتميز معظم هذه الأصول بوجودها في مواقع مميزة داخل كافة المحافظات المصرية.

ذكر أنه كان هناك إتجاه في السنوات الماضية بضرورة وجود كيان إقتصادي أو شركة مساهمة لحصر وإدارة هذة الأصول ،وذلك من أجل تحقيق الإستفادة والإستغلال الأفضل والأمثل لها وتحقيق عوائد إقتصادية مرتفعة منها ، وهو ما تم بالفعل حيث أسس كلا من البنك الأهلي المصري وبنك مصر أول شركة مساهمة عام 2009، بإعتبارهما أكبر بنكين في الجهاز المصرفي المصري يمتلكا محفظة أصول عقارية  تحت أسم الشركة المصرية لإدارة الأصول العقارية والاستثمار برأسمال مصرح به 2.5 مليار جنيه ، و رأس مال مصدر قدره 300 مليون جنيه ، بهدف إدارة الاصول التي ألت ملكيتها إلى البنكين بموجب تسوية مديونيات شركات قطاع الاعمال العام ، وقد تم تسوية تلك المديونيات بمجموعة من الأصول العقارية بقيمة إجمالية حوالي 14 مليار جنية .

أوضح، أن الشركة نجحت في إنهاء كافة مشاكل الأراضي من خلال التنسيق مع كافة الجهات الإدارية بالدولة من إنهاء وحل العديد من مشاكل الأراضي المملوكة للبنكين ، لافتاً إلى أن الشركة نجحت خلال الفترة الماضية القيام بإستخراج شهادات صلاحية لـ 16 قطعة أرض، حيث تم تغيير إستخدام 11 قطعة أرض منها من النشاط الصناعي إلى النشاط السكني والتجاري والخدمي، لمساحة إجمالية 355 مليون متر مربع ، قيمتها الدفترية 1.5 مليون جنيه قفزت إلى 5 مليارات جنيه القيمة السوقية الحالية .

قال، أنه يمكن وضع مجموعة من المحاور التي تساعد في تحقيق الإستفادة القصوى من الأصول العقارية المملوكة للقطاع المصرفي ككل من خلال الشركة المصرية لإدارة الأصول العقارية ، وتتمثل في المحاور التالية:أولهما تدشين منصة رقمية للتسويق والترويج للمشروعات والأصول العقارية التي ألت ملكيتها من البنوك إلى الشركة ، وثانيهما   الحصر والتبويب والتكويد الرقمي والوصفي للأصول العقارية المملوكة للشركة التي ألت اليها من البنوك المصرية على المنصة الرقمية للشركة.

أشار إلى أن المحور الثالث يتمثل في التركيز على عملية الاستثمار على مجالات الإستدامة البيئية والرقمية التي تراعي البعد البيئي عند الإستغلال الأمثل لهذه الأصول ، علي سبيل المثال المساحات الصغيرة التي لا تزيد عن الف متر مربع داخل المدن والمحافظات يمكن أنشاء مجموعة أبراج أدارية مستدامة تراعي البعد البيئي ، وكذلك المساحات التي تترواح من الف متر مربع إلى أقل من 10 الأف متر مربع  داخل المدن والمحافظات ، وكذلك المساحات التي تترواح من 10 متر مربع فأكثر ، والتي يمكن استخدامها كمجمعات سكنية مستدامة، مجمعات للأسواق الحضرية ، مجمعات للصناعات الصغيرة لبعض الصناعات حسب طبيعة كل منطقة ، مجمعات رياضية – مجمعات مالية ومصرفية وتعليمية مستدامة تراعي البعد البيئي عند التصميم والتنفيذ ، قري ريفية حضرية زراعية مستدامة  صغيرة في حالة القرب من تجمعات سكنية  زراعية طبقا لخريطة الدولة للتوسع العمراني .

ذكر، أن المحور الرابع عمل برتوكول تعاون مع الجامعات المصرية من أجل وضع خريطة زمنية أستثمارية متوقعة للأصول العقارية المملوكة للشركة ، واجراء  مسابقة سنوية بين الجامعات المصرية لأفضل مشروع وتصميم لأستغلال بعض الاراضي التي ألت ملكيتها للشركة ، بينما المحور الخامس هو تنفيذ المشروعات والتصميمات الفائزة  الكبيرة من خلال الشراكة مع شركات القطاع الخاص الرائدة في مجال التطوير العقاري والصناعي  أو من خلال الإكتتاب العام.