أيمن محمد رئيس قطاع التمويل العقارى بالمصرف المتحد : الأصول الراكدة .. صداع دائم !  

“وفقاً لتطورات الأوضاع الإقتصادية العالمية ، فمن المتوقع أن يكون عام 2023 أفضل من الاعوام السابقة، مما يؤثر بالإيجاب على أداء الإقتصاد المصرى ، وبالتبعية على نشاط التمويل العقارى الذى سيشهد طفرة ملحوظة”.. هكذا تحدث أيمن محمد رئيس قطاع التمويل العقارى بالمصرف المتحد.

قال أيمن محمد فى حواره الخاص لـ “بنوك اليوم” ، أن أهم التحديات التى تواجه التمويل العقارى ، موجودة بالفعل منذ فترة طويلة وحتى الوقت الراهن ، وتتمثل فى عدم وجود وحدات مسجلة بالشهر العقارى بالشكل الكافى ، حيث يتقدم للحصول على التمويل من البنوك عملاء كثيرون ، ولكن تظل المشكلة الرئيسية أن الوحدات  غير مسجلة أو الاوراق غير قانونية.

أضاف، أن المبادرات التى يضعها البنك المركزى تتسم بالمرونة ، وليست قوالب ثابتة ، وبالتالى كلما يتبين عيوب أو تسهيل للإجراءات يمكن أن تساعد المواطنين يتم إدخال تعديلات عليها مباشرة. 

 

 

• صندوق الإسكان الإجتماعى صاحب الدور الأكبر فى الطفرة الكبيرة فى التمويل العقارى

• التمويل العقارى يحفز المواطنين من محدودى الدخل على فتح حسابات بالبنوك

• “الصعيد” أولى لأن الدولة ترغب فى توفير سكن مناسب للمواطنين المحرومين من الخدمات

• “مبادرات المركزى” تسير كلها فى إطار واحد .. وكل مبادرة لها شروطها

• تعديلات مبادرة متوسطى الدخل تصب فى صالح المواطن والمطور العقارى

• تسجيل الوحدة تظل العقبة الرئيسية فى وجه التمويل العقارى

 

 

 

** تشغلون رئاسة قطاع التمويل العقارى بالمصرف المتحد منذ نوفمبر2018.. كيف ترى الإستراتيجية الخاصة بإدارة القطاع ؟ 

** عندما توليت رئاسة قطاع التمويل العقارى بالمصرف المتحد ، أكد رئيس مجلس الإدارة ضرورة أن تعتمد الإستراتيجية بشكل أساسى على الإرتقاء بأداء المصرف فى هذا القطاع الحيوى والهام ، وذلك عبر المشاركة فى المبادرات الموجودة ، سواء الإسكان الإجتماعى أومبادرة  متوسطى الدخل .

وبالفعل وضعنا الإستراتيجية وكان هدفنا الأول تنظيم العمل داخل القطاع ، وتعظيم العمل مع صندوق الإسكان الإجتماعى ،  وبدايتنا كانت مع الصندوق ، وبالفعل إرتفعت حصة  المصرف المتحد من المركز الثانى عشر إلى المركز السادس ضمن البنوك التى تقوم بالتمويل العقارى بالسوق، وإرتفعت محفظة التمويل العقارى  لتتضاعف فى 3 سنوات إلى 1.130 مليار جنيه من 200 مليون جنيه .

بالإضافة لذلك حدث طفرة فى القطاع مع زيادة عدد الموظفين ، ومع صندوق الإسكان الاجتماعى ،لأننا أصبحنا البنك الذى يعتمد عليه الصندوق من حيث سرعة الإنجاز ، لأن المصرف المتحد يقدم التمويلات لكافة الفئات دون إقصاء لأى مهنة، خاصة أن هناك بعض البنوك تستبعد أصحاب المهن والأعمال الحرة ،ولكن بالنسبة للمصرف لم يتم إستبعاد أى فئة وتمويل جميع المهن التى تأتى من الصندوق، وهو الأمر الذى عزز تقدم المصرف المتحد وحصته السوقية بقطاع التمويل العقارى من المركزى الثانى عشر إلى المركز السادس حالياً .

ونسعى للمنافسة ضمن الخمس بنوك الكبار من خلال المبادرة الجديدة للتمويل العقارى التى تعتبر حلم انتظرناه طويلاً ، لأنها  تتيح التمويل بعائد 3 % وحتى 30 عاماً ، وبالتالى يتم إتاحة الحصول على تمويل عقارى بدون عائد تقريباً ، وتمثل مصاريف إدارية فالمليون جنيه يتم دفع 200 ألف جنيه فى 30 سنة ، ولكن المليون جنيه بالتمويل العادى يتم سداد 3 مليون ، ولذلك المبادرة الجديدة تساعد المواطنين ، وبالفعل ساهمت المبادرة الجديدة فى تنشيط السوق ، ويعتبر المصرف المتحد البنك الوحيد من بين البنوك الوحيدة التى منحت موافقات، وقام بضخ تمويلات ضمن المبادرة الجديدة .

 

** لديكم خبرة مصرفية طويلة تتجاوز الـ 30 عاماً .. ماهى أبرز العقبات التى تواجه البنوك فى عملية التمويل العقارى؟ 

** تعد أهم التحديات التى تواجه التمويل العقارى ، وهى موجودة بالفعل منذ فترة طويلة وحتى الوقت الراهن ، هو عدم وجود وحدات مسجلة بالشهر العقارى بالشكل الكافى ، حيث يتقدم للحصول على التمويل من البنوك عملاء كثيرون ، ولكن تظل المشكلة الرئيسية أن الوحدات  غير مسجلة أو الاوراق غير قانونية ، وهو ما يعد العقبة الأساسية ، ولكن لو اتجهنا للمجتمعات العمرانية الجديدة فى جميع المحافظات مثل: سوهاج الجديدة ، قنا الجديدة ، المنيا الجديدة ، وجميع المجتمعات العمرانية الجديدة يتم التعامل مع أجهزة المدن ، وبالتالى هناك محاضر تخصيص وإنشاءات سليمة ولا توجد مخالفات ، وحصة الأرض مسددة بالكامل، وبالتالى يتم التعامل عليها بسهولة.

ونلاحظ أن أغلب البنوك والعملاء تتجه للمدن الجديدة ، ووجودها مع المطور العقارى ساهمت فى توسيع نطاق الإستفادة من المبادرة ، ومع مبادرة 8% بحد أقصى 2.5 مليون جنيه تساهم فى مساعدة المطور العقارى فى إنهاء الكمبوند بشكل سريع ، ويستطيع الحصول على تمويلات من البنوك.

وبالتالى فمسألة تسجيل الوحدة تظل العقبة الرئيسية ، بالإضافة إلى وجود مخالفات بالعقارات ، وهناك مشكلة أخرى أن نسبة المبانى التى يتم إقامتها من قبل المطورين العقاريين للوحدات غير كافية ، حيث يحتاج السوق سنوياً لما يقرب من نصف مليون وحدة ، وإستطاعت الحكومة مواجهة تلك المشكلة من خلال الوحدات التى يتم إنشائها بالمدن الجديدة بالاسكان الاجتماعى لمتوسطى الدخل، وذلك ضمن مشروعات دار مصر ، إسكان مصر ، جنة , ولكنها لاتكفى للمطلوب ، ولكن مع دخول المطورين العقاريين فى الفترة الراهنة يعزز توفير الوحدات المطلوبة .

 

** أطلق البنك المركزى عدة مبادرات للتمويل العقارى تنفيذاً لتوجيهات القيادة السياسية .. كيف ترى دور تلك المبادرات فى تحفيز القطاع العقارى؟ 

** أعتقد أن إطلاق المبادرة الأخيرة للتمويل العقارى فى شهر يوليو 2021 حقق حلم الكثير من المصريين فى الحصول على وحدة  ، وذلك لأن سداد 800 ألف جنيه أو مليون جنيه قيمة الوحدة على مدار 30 عاماً يشجع الشباب على العمل وسداد الأقساط ، وممكن يصل القسط إلى 2000 جنيه أو  1500 جنيه على مدة  30 عاماً ، كما أنه يساعد الشباب المقبل على الزواج للحصول على وحدة .

أضف لذلك أن الحكومة وفرت وحدات يتم إستلامها على 3 سنوات والشقة مشطبة ومساحة جيدة جداً ، وبدلاً من سداد 100 ألف جنيه أو 200 ألف جنيه دفعة واحدة سيتم سدادها على مدار 3 سنوات ، حيث يقوم بسداد دفعة كل 3 شهور خلال الثلاث سنوات الأولى ، لحين الإنتهاء من تنفيذ الوحدات ويتم تسليم الشباب وحدات جاهزة للسكن ومتشطبة ويكون المبلغ المتبقى بسيط ، وبالتالى كثير من الشباب أصبح لديهم رغبة فى التقدم للمبادرة والحصول على وحدة متشطبة ، والدخل أصبح مناسب للمبادرة بنحو 6 الاف جنيه للأفراد من محدودى الدخل ، وكما أن المبادرة تساعد المطورين العقاريين على طرح وحداتهم فى المدن الجديدة لهؤلاء الشباب ، والذى أصبح قادراً على شرائها ضمن المبادرة بعائد 3% فقط ، والذى يعد بمثابة مصاريف إدارية  .

** يردد البعض أن هناك شروط تعجيزية تضمنتها مبادرة التمويل العقارى الأخيرة .. ما هو رأيكم ؟ 

** أعتقد أن المبادرة ليس بها شروط تعجيزية، والشرط الوحيد الذى يرى البعض أنه صعب هو ضرورة أن تكون الوحدة مسجلة ، وأوراق الأرض التى تم بناء الوحدة عليها كلها مسجلة ، أو أوراق الوحدة قابلة للتسجيل ، ولابد أن يكون ترخيص المبانى للوحدة موجود ، ولكنه شرط غير تعجيزي بل هى مهمة فى ظل وجود مخالفات كثيرة ، ومن ثم فمن حق البنك التأكد أن الأوراق سليمة قبل التمويل ، ورغم ذلك قام البنك المركزى بتيسير هذه الشروط وسمح للبنوك بقبول ضمانة بديلة لوحدة غير مسجلة ، وفقاً لقانون سنة 2014 قد تكون ضمانة نقدية أو وحدة أخرى ، وذلك للتغاضى عن التسجيل الأمر الذى يسر المبادرة، وبذلك تصبح الوحدة قابلة للتمويل ولاتوجد شروط تعجيزية  .

 

** ما هى أهم 5 شروط حتى تكون الوحدة المطلوبة قابلة للتمويل العقارى ؟ 

** بالنسبة للوحدة فيما يتعلق بالشروط عند التمويل ، عدم وجود مخالفات على الوحدة، وأوراق ترخيص المبانى تكون موجودة ، والأرض لابد أن تكون مسجلة حيث أتاح البنك المركزى للبنوك إمكانية قبول ضمانات بديلة فى حالة عدم تسجيل الأرض  .

وبالنسبة للمواطنين يشترط أن يكون لدى العميل دخل واضح كشرط أساسى للحصول على الوحدة “اثبات دخل من التأمينات” ، ومصدر دخل يعتد به ، ويختلف ذلك سواء من الموظف أو أصحاب المهن الحرة ، وليطمئن البنك أنه قادر على الحصول على التمويل.

وبالتالى لابد أن يقدم العميل شهادة اثبات دخل توضح أنه يتوافق مع إشتراطات المبادرة أن لا يقل دخل الفرد عن 10 الاف جنيه ، والأسرة عن 14 ألف جنيه  ، وأحياناً يقوم العملاء بتقديم شهادات دخل بـ20 ألف جنيه ومؤمن عليه بـ 500 جنيه فقط  وذلك يعتبر غير متوافق أو غير واقعى مع مبلغ التأمين ، لابد أن تكون شهادة الدخل تتوافق مع مبلغ التأمين وبالذات بالنسبة لمتوسطى الدخل ، الموظف الحكومى أو موظف البنك أو شركة البترول وغيرها يكون دخلهم معروف ، وبالتالى هناك بعض الأوراق التى تثبت صحة شهادة دخل العميل مثل السجل التجارى والبطاقة الضريبية فيما يتعلق بأصحاب المهن الحرة .

أضف لما سبق أن الدولة قامت بتيسير الإجراءات للمواطنين والمستندات القابلة للتمويل ، فإذا لم يتوافق مع مبادرة الـ3%  أو دخله تعدى الـ 14 ألف جنيه ، يمكن أن يقوم بالحصول على المبادرة بعائد 8% ، وتم مد أجل مبادرة الـ 8% إلى 25 عاماً ، وبالتالى فإن المبادرة الجديدة ساهمت فى تنشيط المبادرة السابقة الخاصة بـ 8% مرة أخرى ، وطالما فكر فى وحدة حتى لو كانت أكبر يستطيع الإستفادة من مبادرة الـ 8%  .

 

** كيف تعامل المصرف المتحد مع المبادرات الخاصة بالتمويل العقارى التى أطلقها البنك المركزى  ؟ 

** منذ بداية طرح المبادرة وضعنا الخطوات العملية للتنفيذ ، ونظم العمل لتطبيق المبادرة ، والبرامج الإلكترونية ، والحاسب الآلى كان جاهزاً لتنفيذها، ووصل رصيد التمويلات لحوالى 20 مليون جنيه لحوالى 20 طلب إستطاعوا أن يحصلوا على وحدات وقاموا بإستلامها بالفعل ، وإتجهنا لمحافظات الصعيد ، حتى يحصل المواطن على فرصة التمويل العقارى ، المفاجأة أن الصعيد به  تجمعات سكنية وكمبوندات كثيرة ، وتعاقدنا فى المنيا على تمويل الوحدات للمواطنين وبدأنا بالفعل ، والكمبوند به 50 وحدة وعلى أعلى مستوى ومتوافقة مع المبادرة ، وفى سوهاج هناك فيلات وتجمعات سكنية “كمبوند” على أحدث طراز وضمن المبادرة .

وكان هدفنا الأساسى للإستراتيجية الجديدة ، نشر الوعى العقارى لدى المواطنين ، ونقوم بها وبخطة ومنظومة معينة ، وتوفير العمالة المدربة ، ومهمتنا كرئيس قطاع ونائب رئيس القطاع بنشر الوعى لدى المواطنين وأولى الناس بذلك محافظات الصعيد ، وقمنا بالفعل بالتمويل فى أسوان ، ونستطيع التمويل ببعض المحافظات بدون الحاجة لوجود الفروع ، وذلك عن طريق الصراف الآلى يحصل العميل على فيزا والعملاء حصلت على التمويل ويتم سداد الأقساط بإنتظام ، وذلك عبر الخدمات الإلكترونية ، ورغم أن هذه المحافظات ليس لنا بها فروع ، ولكننا إستطعنا تحقيق أهداف المبادرة  .

فى رأى أن الصعيد أولى لأن الدولة ترغب فى توفير سكن مناسب للمواطنين المحرومين من الخدمات ، المنيا الجديدة وسوهاج الجديدة على أرقى مستوى ، فالمساحات فى الصعيد أكبر من الفيلات مساحتها نحو 500 متر، فى المحافظات أسعار الوحدات قريبة من مستوى الأسعار بالقاهرة ولكن المساحة أكبر ، وهناك كمبوند فى أسوان نفذته شركة إعمار للتطوير العقارى بطراز فريد ومتميز ، ولدينا إستراتيجية لنشر الوعى ، والمصرف يقوم بمساعدة البنك المركزى والدولة فى نشر ثقافة التمويل العقارى بمحافظات الصعيد .

 

** أعلن البنك المركزى عن إدخال تعديلات على شروط مبادرة التمويل العقارى لمتوسطى الدخل الصادرة فى 2019 .. كيف ترى تلك التعديلات؟ 

** المبادرات التى يضعها البنك المركزى تتسم بالمرونة ، وليست قوالب ثابتة ،وبالتالى كلما يتبين عيوب أو تسهيل للإجراءات يمكن أن تساعد المواطنين يتم إدخال تعديلات عليها مباشرة.

ولذلك قام البنك المركزى بزيادة مدة مبادرة الـ 8% إلى 25 عاماً بدلاً من 20 عاماً ، وكذلك تم إلغاء شرط الحد الأقصى للوحدة ، ومع بداية العام وتنفيذ الوحدات التى يتم أنشائها من قبل هيئة المجتمعات العمرانية ستنشط العقارية بشكل ملحوظ .

** البعض يرى أن هناك ثمة تداخل وإلتباس ما بين مبادرات البنك المركزى الخاصة بالتمويل العقارى .. ماهو رأيكم ؟ 

** المبادرات كلها تسير فى إطار واحد ، لأن كل مبادرة لها شروطها ولها دخل معين ، ولكن محدودى الدخل وفقاً لمبادرة الـ 3%  تشترط أن يكون الدخل من 6 الأف جنيه للفرد ، و10 الأف جنيه للأسرة ، و14 ألف جنيه لمتوسطى الدخل للأسرة “الزوج والزوجة” حتى إذا كانت الزوجة لا تعمل ، و10 ألاف جنية لمتوسطى الدخل للفرد .

إما إذا كان دخل العميل من 14 ألف جنيه وحتى 50 ألف جنيه هذه شريحة العملاء لمتوسطى الدخل بعائد 8% ، وفى البداية كانت الـ 3 % محددة بمساحة الوحدة ولقد تم الغاء الحد الأقصى لمساحة الوحدة ، وهو الأمر الذى يصب فى صالح العميل .

ولقد نشطت مبادرة الـ3% مبادرة الـ 8% حالياً ، حيث أن العملاء لديهم وحدات معينة، وحتى لو العميل وجد أن هذه الوحدة تتطلب أن يكون الدخل أكثر من الـ 14 ألف جنيه يدخل فى مبادرة الـ 8% ، ويتم الحصول على وحدة بأوراق سليمة .

والمبادرة الرئاسية الجديدة تحقق حلم المواطنين ، والنهاردة لدينا وحدة سليمة وأموال الدولة تذهب لمبانى سليمة ، وهناك 28 ظهير للمحافظات يمكن للبنوك تمويلها ، وذلك من خلال الطفرة العقارية التى تشهدها الدولة ، وتوفر للمواطن سكن مناسب بالمدن الجديدة .

** شرع البنك المركزى فى إطلاق أكثر من مبادرة تتعلق بالتمويل العقارى .. بصفة عامة كيف أثرت تلك المبادرات على أداء السوق العقارى؟ 

** مبادرات البنك المركزى ساهمت فى تنشيط القطاع العقارى لأنه مرتبط بقطاع المقاولات نفسه والتشييد والبناء ، وهناك 70 مهنة تعمل فى هذا القطاع ، وأصبح هناك زيادة فى الدخل للعاملين بهذا القطاع ولم يعد هناك بطالة ، وكذلك هذه  الشركات العقارية المطروحة بالبورصة ساهمت فى أحداث حراك إقتصادى وتنشيط الاكتتاب.

 

** يهتم المصرف المتحد بتقديم خدمة التمويل العقارى لمحدودى الدخل بالتعاون مع صندوق الإسكان الإجتماعى ودعم التمويل العقارى .. ماهى أسباب ذلك؟ 

** من البداية يعمل المصرف المتحد على تنفيذ مبادرات البنك المركزى ، وذلك عن طريق صندوق الإسكان الإجتماعى ، والبنك مملوك بنسبة 100% للبنك المركزى لذلك فنحن كبنك حكومى يهتم بتمويل المواطنين ومحدودى الدخل تحديداً .

بالإضافة لذلك فالتمويل العقارى يحفز المواطنين من محدودى الدخل على فتح حسابات بالبنوك ، خاصة أن ما يقرب من 80% منهم لم يكن لديهم حسابات بالبنوك ولايتعاملون مع المصارف ، ولكن مع نشر المبادرات الخاصة بالتمويل العقارى أصبح هناك اقبال من هؤلاء المواطنين على فتح الحسابات المصرفية لأبنائهم ، وحصلوا على بطاقات خصم وإستخدموا ماكينات الصراف الآلى  ، وهو ما يحقق أهداف الشمول المالى، وساهم خلال أزمة “كورونا” فى إستمرار منظومة العمل ، وقيام المصرف بتحصيل أقساط القروض من العملاء من المحافظات دون أى مشكلة ، ويتم السداد عبر الصراف الآلى، وتم إدخال مايقرب من 9 الأف مواطن داخل المنظومة المصرفية سواء الموظفين ،وأصبح لدى المصرف المتحد بنية تحتية إلكترونية ومنافسة لأكبر البنوك .

 

** نجح المصرف المتحد فى توقيع عدداً من بروتوكولات التعاون مع صندوق دعم التمويل العقارى .. ماهى أخر المستجدات فى هذا الشأن؟ 

** تم توقيع بروتوكول بين المصرف المتحد وصندوق الإسكان الإجتماعى فى عام 2019 ، وكانت قيمته مليار جنيه ، ولقد نجح المصرف فى تخطى المليار جنيه بنحو200 مليون جنيه ، ويتم التنسيق بين أشرف القاضى الرئيس مجلس إدارة المصرف المتحد ، مى عبد الحميد رئيس صندوق الإسكان الإجتماعى والتمويل العقارى لتوقيع بروتوكول جديد قريباً بمبلغ أكبر للتوسع فى التمويل العقارى.

وهناك بروتوكول أخر تم توقيعه بين المصرف المتحد، صندوق الإسكان الإجتماعى لمتوسطى الدخل لمشروعات سكن مصر ودار مصر وجنة مصر .

ويعد صندوق الإسكان الإجتماعى صاحب الدور الأكبر فى الطفرة الكبيرة فى مجال التمويل العقارى ، ومنذ عام 2014 بلغ عدد الوحدات التى مولها الصندوق 400 ألف وحدة ، وبقيمة 40 مليار جنيه ،وهناك أكثر من 5 شركات تمويل عقارى و22 بنكاً يمنحون التمويلات ضمن مبادرة التمويل العقارى  .

 

** تعانى بعض البنوك من مسألة الأصول العقارية الراكدة .. هل لديكم بالمصرف المتحد نفس المشكلة؟ 

** معظم الأصول العقارية خاصة بقطاع الإستثمارات ، ولدينا كمبوند الاسراء بالمقطم وفيه 70 شقة متبقية ، وكان فى السابق صعب بيعه بسبب إرتفاع أسعار العائد ، ولكن حالياً يتم البيع وفقاً لمبادرة التمويل العقارى الجديدة بعائد 3% ، والكمبوند عبارة عن أربعة عمارات 82 وحدة وجراج وسور ومؤمن تماماً ، وهناك مساحات من 127 متر إلى 200 متر وهناك حصة بالجراج ، وكان قد تم إنشائه من قبل أحدى الشركات التابعة للمصرف المتحد ، وكان يتبع أحد البنوك التى إندمجت فى المصرف المتحد  بالتعاون مع مطور عقارى بالمقطم  ، ومن المتوقع الإنتهاء من بيع باقى الوحدات ضمن المبادرة بنهاية شهر مارس المقبل .

 

** مع بداية العام الحالى 2023 .. ما هى توقعاتك لوضع الإقتصاد المصرى خلال العام الحالى ؟ 

** وفقاً لتطورات الأوضاع الإقتصادية العالمية ، فمن المتوقع أن يكون هناك إرتفاع فى أسعار السلع العالمية، الأمر الذى سيؤثر على أسعار السلع بمصر ، وبالتالى عندما يتحسن الإقتصاد العالمى بالتبعية سيكون الإقتصاد المصرى وضعه أفضل ، ومن ثم أتوقع أن يكون عام 2023 أفضل بكل المقاييس، مما يؤثر بالإيجاب على مبادرات التمويل العقارى ، وسيكون فيه نشاط بقطاع المقاولات  وستشهد السوق العقارية نشاطاً كبيراً .